Współwłasność nieruchomości jest częstym rozwiązaniem w grupach kapitałowych i wspólnych przedsięwzięciach. Mniej oczywiste jest to, że obecnie każdy ze współwłaścicieli może odpowiadać za całość podatku od nieruchomości, a nie tylko za część przypadającą na jego udział.

Założenia do projektu UD466 przewidują odejście od tej zasady.

Dziś współwłaściciele odpowiadają solidarnie

Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub współposiadaczach.

W praktyce oznacza to, że gmina może żądać zapłaty całego podatku od wszystkich współwłaścicieli łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna.

Zapłata podatku przez jednego ze współwłaścicieli zwalnia pozostałych wobec organu podatkowego, natomiast sposób wzajemnego rozliczenia pozostaje już kwestią między współwłaścicielami.

Projekt UD466 ma znieść odpowiedzialność solidarną

9 września 2026 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów opublikowano założenia do projektu ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw, oznaczonego jako UD466.

Projekt przygotowywany przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki zakłada zniesienie solidarnego obowiązku podatkowego i solidarnej odpowiedzialności za podatek od gruntów, budynków i budowli pozostających we współwłasności, współposiadaniu lub współużytkowaniu wieczystym.

Podatek ma być rozliczany według udziałów

W miejsce solidarnego obowiązku podatkowego ma zostać wprowadzona zasada opodatkowania proporcjonalnie do udziału danego współwłaściciela.

Przy współwłasności w częściach ułamkowych podstawą rozliczenia będzie udział każdego współwłaściciela.

W przypadku współwłasności łącznej oraz współposiadania projekt zakłada przyjęcie równych udziałów. Odrębne zasady mają zostać przewidziane dla majątku objętego małżeńską wspólnością majątkową.

Zmiana będzie wymagała również przygotowania nowych wzorów informacji i deklaracji na podatek od nieruchomości.

Dla biznesu oznacza to ograniczenie ryzyka

Z perspektywy przedsiębiorstw najważniejszą zmianą będzie ograniczenie ryzyka związanego z niewypłacalnością lub brakiem płatności po stronie pozostałych współwłaścicieli.

Po zmianie przepisów współwłaściciel nie powinien odpowiadać za część podatku przypadającą na partnera biznesowego, który nie reguluje własnych zobowiązań lub traci płynność.

Projektodawca wskazuje również na uproszczenie rozliczeń w sytuacji, gdy podatnik posiada w tej samej gminie zarówno nieruchomości własne, jak i nieruchomości we współwłasności.

Na razie znamy tylko założenia projektu

Istotny jest jednak obecny etap prac legislacyjnych.

Na ten moment znamy założenia projektu opisane w wykazie prac legislacyjnych, a nie ostateczną treść projektowanych przepisów.

Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na IV kwartał 2026 r. Nie określono jeszcze daty wejścia nowych przepisów w życie ani szczegółowych zasad przejściowych.

Do czasu zmiany ustawy solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli obowiązuje na dotychczasowych zasadach.

Warto już teraz zidentyfikować nieruchomości współwłasne

Przedsiębiorstwa powinny już teraz przeanalizować, które nieruchomości i obiekty budowlane pozostają we współwłasności lub współposiadaniu, zwłaszcza w ramach wspólnych inwestycji oraz infrastruktury dzielonej z innymi podmiotami.

Warto również sprawdzić, jak obecne umowy pomiędzy współwłaścicielami regulują rozliczanie podatku od nieruchomości i czy po zmianie przepisów będą wymagały aktualizacji.

Najważniejszy wniosek jest prosty: projekt UD466 może zastąpić solidarną odpowiedzialność współwłaścicieli podatkiem rozliczanym według udziałów, ale na obecnym etapie znamy jedynie założenia zmian, a nie ostateczną treść przepisów.

Zapraszamy do kontaktu, jeśli Twoja organizacja potrzebuje wsparcia w analizie skutków projektowanych zmian dla nieruchomości będących we współwłasności lub współposiadaniu.

‍